La crisis de salud ha dañado la economía. Pero en el caso de la infraestructura turística, el valor persiste. Es importante recordarlo al revisar la prospectiva de estos vehículos de inversión.
La recomendación popular es no permitir que “un árbol te tape el resto del bosque”. Y eso es, justamente, lo que podría estar ocurriendo cuando hoy se habla de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) dedicadas al sector hotelero o con componentes de hostelería en el portafolio que integran: un negativo 2020 ha castigado los shares de sus acciones, pero no pone en duda la futura rentabilidad del sector.
Esto es, por supuesto, un importante referente para los hoteles, formen parte o no de alguna de las Fibras presentes en el mercado financiero mexicano. Todo esto de acuerdo a lo que conversamos con Guillermo Bravo, chief investment officer de FibraHotel (FIHO), y con Carolina Lacerda, directora ejecutiva de Hotelería y Hospitalidad en JLL, firma global de servicios inmobiliarios comerciales.
Ambos nos recordaron un factor fundamental: horizonte de inversión. Lo que hoy puede haberse mermado por la crisis sanitaria derivada de la pandemia de covid-19 podría recuperarse a mediano y a largo plazo, especialmente si se considera que las Fibras son inversiones a 20 años o más.
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Pero empecemos por partes. En efecto, 2020 fue un año aciago para el turismo mundial —de hecho, para la economía global— y las Fibras con algún contenido de hotelería o dedicadas completamente a ese sector se vieron afectadas negativamente.
“En 2020 las Fibras hoteleras sufrieron mucho, incluso en Estados Unidos los REITs (Real Estate Investment Trust) sufrieron”, explica Lacerda, de JLL. En México, agrega, hay dos Fibras enfocadas en hoteles (Fibra Inn y Fibra Hotel) y algunas otras con componentes de hoteles; en este último caso Fibra Uno es la más grande.
Por supuesto, continuó, las más afectadas fueron las fibras especializadas, que vieron caer sus share prices anuales de alrededor del 50%, mientras que para Fibra Uno, el descenso en el mismo plazo fue del orden del 27%.
“Lo que afectó a las Fibras hoteleras fue el cierre de los hoteles, y luego la apertura parcial que limitó su recuperación”, detalla la experta. Este comportamiento, añadió, se registró tanto en México como en Estados Unidos y el resto del mundo. Esto es importante para entender el valor que persiste en estas inversiones, a pesar de la coyuntura.
“No creo que los valores de los shares reflejen los valores de los hoteles, sino el de las Fibras. Es decir, no es el valor de los activos hoteleros, sino que hoy por hoy reflejan el riesgo y la incertidumbre alrededor de la recuperación”, explica Carolina Lacerda.
Otro aspecto importante es que en el caso de las fibras hoteleras su portafolio se integra, mayormente, por propiedades mucho más urbanas, hoteles ubicados en ciudades secundarias y terciarias. Los viajeros de negocios se han visto limitados en sus desplazamientos, incluso la frecuencia de vuelos se suspendió en algunos casos. De esta manera, dice la especialista, veremos que los primeros hoteles que se recuperarán son los de destinos más vacacionales. En una segunda etapa, los de trabajo y, en una última fase, los relativos a turismo de reuniones.
Y dentro de los destinos turísticos, los de categoría superior tenderán a recuperarse más rápido que los económicos. Una nota de Expansión (“La pandemia arrasa con la mitad de la rentabilidad de los hoteles”) refuerza esta afirmación mediante un dato concreto: RLH Properties, con un portafolio más orientado a los segmentos de lujo, pudo cerrar 2020 con una tarifa promedio 7% más alta respecto al último trimestre de 2019, y con una caída del RevPAR (ingresos por habitación disponible) de 48%, parcialmente inferior al de otras empresas.
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De acuerdo con el Fideicomiso de Turismo de Los Cabos, en ese destino se ha visto un aumento de la tarifa promedio hasta de 61% durante enero de 2021. Esto coincide con un señalamiento de la directiva en JLL: en lo que va del año en curso se empieza a notar una recuperación en la actividad hotelera.
“(En 2021 podemos esperar) un balance en la recuperación entre los diferentes tipos de activos (...) la recuperación (de las Fibras) va de la mano de la industria hotelera en general”, anota Lacerda. A medida que más población esté vacunada habrá una recuperación del turismo con fines vacacionales. “Las Fibras no estarán tan beneficiadas en ese segmento, porque tienen pocos hoteles en destinos vacacionales, pero luego vendrá la parte corporativa. Es cuestión de tiempo”.
Esto puede ser un factor de interés para los inversionistas, dado que el actual share de las acciones es atractivo y la recuperación de la hotelería se dará a futuro. Es de esperar, agrega Lacerda, que las Fibras sean dinámicas en sus portafolios y que vayan modificando su composición para equilibrar los hoteles en destinos urbanos con vacacionales de categoría superior. “Todavía es una inversión atractiva por los precios que estamos viendo hoy”, señala.
Movimientos como el anunciado, recientemente, por FibraHotel con la próxima inauguración de The Yucatan Resort Playa del Carmen, Tapestry Collection de la cadena Hilton, bajo el formato de hotel-boutique todo incluido.
“La reapertura del hotel busca capitalizar la recuperación del turismo y el cambio de marca y operador está enfocado a tener un mayor componente de viajeros internacionales. Este acuerdo está en línea con la estrategia de arquitectura abierta de FibraHotel que busca asociarse con las mejores marcas y operadores y representa nuestro primer hotel con marcas de Hilton y con operación de Playa”, detalla en su comunicado a la Bolsa.
La perspectiva de FIHO
Las Fibras ayudan al financiamiento para la construcción y el desarrollo de proyectos urbanos. No debe perderse de vista, además, que también dan acceso al capital y flexibilidad en algunos accesos a financiamiento. Las Fibras especializadas, como las hoteleras, comparten, además, las mejores prácticas para sus portafolios, comenta Guillermo Bravo, chief investment officer de FibraHotel (FIHO).
Dada la naturaleza de su trabajo, el experto solamente puede compartirnos el análisis y comentarios de la institución a la que pertenece (FIHO). De ahí que presentemos las respuestas estratégicas que nos compartió durante la entrevista acerca del desempeño de las Fibras y su prospectiva.
Conexiones365 (C365): Podría darnos su perspectiva, general, del desempeño de FIHO en lo que va del año
Guillermo Bravo (GB): Para dar contexto, como sector y compañía en específico, fuimos duramente impactados por el tema de la pandemia. Tuvimos hasta 84 hoteles cerrados en marzo, abril y mayo (de 2020). No obstante, hemos ya reabierto la gran mayoría de los hoteles: ya hay 81 operando.
Hemos visto un constante crecimiento en la ocupación hotelera desde que se reactivaron y esperamos que continúe durante este año. Todavía hay un impacto fuerte. Si se comparan números contra el año anterior (2019) siguen muy por debajo de los niveles que estaban ocupación y tarifa efectiva (tarifa más ocupación) pero hemos visto cómo mejoran: de haber estado abajo casi totalmente cuando estuvieron cerrados, y ahorita con niveles de ocupación de 30%, aunque digamos que sigue siendo la mitad de lo que se tenía en situaciones normales.
C365: ¿Cuál es su prospectiva de 2021 o, al menos, hacia el verano de este año?
GB: Nuestra expectativa se da a partir de la visibilidad en torno a las vacunas. Es una pregunta complicada dadas las distintas dinámicas que hay en los distintos lugares. Lo que hemos visto es que los destinos de playa se activan más rápidamente que los de ciudades más grandes.
En la primera mitad del año esperamos una reactivación paulatina de Ciudad de México, Monterrey Guadalajara, muy de la mano de los semáforos y alineados según evolucione la situación de la salud.
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C365: Ahora, más allá de la lectura coyuntural, ¿En las Fibras el valor tiende a recuperarse con el tiempo?, ¿Esto se cumple con los bienes raíces hoteleros?
GB: El negocio de la hotelería tiene un buen futuro. Estamos convencidos del segmento en general. Ahora, tenemos incertidumbre de en cuánto tiempo será y de si volverá de la misma manera o si habrá más visitas o variará la mezcla entre turismo vacacional y de trabajo. Al estar convencidos de esta perspectiva sí creemos que se deben regresar a los niveles de rentabilidad que tenían las Fibras y es cuestión de tiempo para que el sector (turístico), en general, tenga un regreso.
C365: ¿Cómo ha sido el comportamiento de los inversionistas en este tiempo?, ¿Siguen buscando la diversificación que les dan las fibras?
GB: Hay muchas dinámicas alrededor de todos los stakeholders de la Fibra. Uno de ellos son los inversionistas: hay apoyo y diálogo constructivo, un entendimiento de que no es algo directamente negativo hacia el sector sino una condición que nadie podía prever, ni prepararse. También hay diálogos constructivos con bancos inversionistas, con los bonistas... todos han dado un buen apoyo y tenemos buena comunicación.
C365:¿De qué manera las Fibras son un termómetro del negocio hotelero?, ¿De qué manera las fibras apoyan a los hoteles que las integran para tener ese capital que requieren y requerirán para adaptarse a la nueva normalidad?
GB: Las fibras y los vehículos institucionales saldrán fortalecidos de esta crisis por su acceso a capital y sus horizontes de inversión y flexibilidad en algunos accesos a financiamiento, pero también por la forma en que esta institución nos ayuda a tener mejores prácticas de manera más rápida.
Nosotros, como Fibra, únicamente nos dedicamos al manejo del activo. Entonces, toda la parte de conocimiento y políticas lo hacen los operadores y marcas aliadas. Alguien como Marriott, con hoteles en todo el mundo, nos comparten las mejores prácticas en sus hoteles; por ejemplo, ellos ya habían visto el protocolo de sanidad en Asia, Europa y una parte de Estados Unidos, entonces trajimos este tipo de tecnologías.
Al final del día, el acceso a capital y la visión de la Fibra se plantean como inversiones para retorno a 20 años, así que aunque haya una caída tenemos una perspectiva de retorno de más largo plazo.
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