El e-commerce, el T-MEC y el nearshoring, son los principales aspectos que dan movilidad al segmento inmobiliario industrial.
En los últimos años se ha visto un aumento en el e-commerce. Ahora con la pandemia, este tipo de ventas ha sido más aceptado y, con ello, los espacios para almacenar productos son necesarios, por lo que el sector inmobiliario industrial en México se podría favorecer.
De acuerdo con la Encuesta Nacional sobre Disponibilidad y Uso de Tecnologías de la Información en los Hogares (ENDUTIH) 2019, elaborada por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), las compras realizadas a través de internet alcanzaron una participación de 27.2?l total de las adquisiciones en 2019, cuando en 2018 el porcentaje fue de 23.7%.
Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark Knight Frank (NKF), expone: “Ha sido por los factores como el e-commerce, T-MEC y nearshoring, que el mercado industrial registra absorciones mucho más importantes de lo que se buscaba. Esto nos dio cambios en la dinámica logística industrial. Se tuvieron que replantear las ciudades y buscar zonas de interés para los centros de distribución, por ejemplo, en la CDMX el comercio electrónico impulsó la evolución de las ventas e hizo que se dieran más en el suroriente, Iztapalapa, Iztacalco y Venustiano Carranza, que fueron las áreas donde se encontraron nuevas zonas industriales para potenciar la última milla”.
Datos de Newmark Knight Frank revelan que en 2010 había un inventario industrial de 3.5 millones de metros cuadrados (m⊃2;), a un precio promedio de 4.68 dólares por metro cuadrado. En tanto que en 2020 existen 11.8 millones de m⊃2;, a un precio promedio de 5.76 dólares por metro cuadrado, lo que representa un crecimiento considerable en el mercado industrial.
Las oportunidades en las principales zonas industriales
En 2020, se ha pausado la economía, en general, debido a la pandemia por el COVID-19. En la búsqueda de naves industriales se ha observado cautela, pero se ha mantenido estable el mercado.
“Este año la toma de decisiones son conservadoras y algunos proyectos están en espera de conocer la reanudación de actividades. En 2019 se registró la demanda de 700,000 m⊃2; colocados en arrendamiento y en compra-venta en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) y venían de cinco a siete años anteriores con niveles récord por arriba del millón o millón y medio de m⊃2;”, explica Patricio Domínguez, director para el sector industrial de Newmark Knight Frank.
NKF indica que los corredores destacados de esta área aún son CTT (Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán) y Toluca, con casi 500,000 m⊃2; de parques industriales, mientras que en la Ciudad de México se estima que en 2020 se crearán más de 600,000 m⊃2;.
El corredor CTT presenta 7.16 millones de m⊃2; de inventario, con una disponibilidad 371,721 m⊃2;; una absorción de 73,740 m⊃2; en el segundo trimestre de 2020 y una superficie en construcción de 364,130 m⊃2;.
Giovanni D´Agostino afirma que en el corredor CTT el 60? los espacios se ocupan para almacenaje, logística y distribución de productos enfocados al comercio al menudeo, mientras que al por mayor está todo lo relacionado con el comercio electrónico.
En este sentido, Patricio Domínguez, apunta que la ZMCM está conformada en un 90% por empresas de logística y distribución, con un inventario de naves industriales clase A, con seis millones de metros cuadrados.
“En este segundo trimestre del año, las naves industriales en construcción aumentaron respecto al primer trimestre de 2020, al presentar casi 1 millón de metros cuadrados, siendo el submercado con mayor superficie en construcción el de Toluca, con más de 500,000 m⊃2;, de los cuales, la mayor parte se concentra en la zona de Toluca 2000-Aeropuerto”, informa Vianey Macías, analista de mercado de NKF.
En cuanto a los precios, Patricio Domínguez comenta que en 2020 y 2021 los desarrolladores e inquilinos tendrán que establecer estrategias para que los precios no se vean afectados por las fluctuaciones del tipo de cambio, así como por la escasez de tierra, por lo que muchos inversionistas están apostando por adquirir espacios en el norte del país.
De acuerdo con el estudio del segundo trimestre de 2020 del sector industrial, realizado por el departamento de investigación de mercados de Newmark Knight Frank, los precios de renta presentaron una tendencia a la baja, con valor promedio de 5.40 dólares por metro cuadrado (USD/m⊃2;). El precio máximo dentro de la ZMCM se vio en Naucalpan: 8.40 USD/m⊃2;, mientras que el mínimo fue en Huehuetoca con 3.50 dólares.
Para el estado de Jalisco la situación se verá beneficiada con el Tratado de Libre Comercio entre Estados Unidos, Canadá y México (T-MEC), según el reporte de Newmark Knight Frank, ya que incentivará la recuperación de los productos hechos en México, a través de políticas que incrementarán la demanda de naves industriales en la entidad, principalmente en el sector automotriz.
“Jalisco tiene una clara vocación automotriz, es una de las más relevantes en el país y resultará favorecida por las nuevas políticas del T-MEC, así como por las ventajas competitivas que genera la fabricación de plásticos, la manufactura y la incursión tecnológica en los espacios industriales de Guadalajara, que permearán de inversión en los próximos trimestres del año”, indica Giovanni D´Agostino.
El estado posee un importante soporte de clúster automotriz —añade—, así como tecnología e industria manufacturera, lo cual ha fomentado que las zonas metropolitanas de Guadalajara y de Lagos de Moreno alberguen empresas fabricantes de productos que cuentan con la capacidad de hacer frente a las demandas de la zona del Bajío.
En general, el inventario industrial clase A en Jalisco es de 4.3 millones de metros cuadrados con una tasa de disponibilidad en Guadalajara de 3.3.%, donde hay más de 144,000 m⊃2; sin ocupar.
Por otra parte, El Salto dispone de más de 88,000 m⊃2;, y es el corredor con más espacios en construcción. Ahí, el comercio electrónico aviva el segmento industrial, ya que El Salto cuenta con una nave de 61,000 m⊃2; que ofrece atributos de última milla para una de las empresas de comercio electrónico más relevantes.
“A pesar de la baja actividad del mercado, no hubo una considerable disminución en los precios, lo cual es una muestra clara de un mercado sano. Los precios de renta en el segundo trimestre de 2020 presentaron estabilidad respecto al trimestre anterior, con un valor promedio de 4.62 USD/m⊃2;. El precio máximo por metro cuadrado en Guadalajara correspondió al corredor Zapopan Norte con 6.00 USD/m⊃2;, mientras que el más bajo fue en el corredor El Salto con 3.98 USD/m⊃2;”, refiere Vianey Macías.
Otra región destacada que analizó NKF es el noreste del país, en donde durante el primer semestre del año, la logística y la distribución impulsaron al segmento industrial, y también la región se verá socorrida con el T-MEC, revela Armando de la Fuente, director para la zona noreste de Newmark Knight Frank.
En el caso de la ciudad de Monterrey, el mercado industrial y el de oficinas se adaptarán a las nuevas tendencias, mientras que el T-MEC solidificará la confianza y certidumbre de la inversión extranjera, además de atraer nuevos capitales relacionados con el nearshoring para afianzar las cadenas de suministro en el continente americano.
“Nuevo León tiene una posición estratégica dentro del país y del mundo, y ahora que Estados Unidos vivió las rupturas drásticas en sus cadenas de suministro establecidas en Asia, nos presenta una oportunidad única, ya que se refuerza el nearshoring, lo que traerá oportunidades a México y especialmente a Nuevo León, al colocarse como una alternativa viable para la recepción de inversión extranjera, mucho más segura”, explica Armando de la Fuente.
En el reporte de NKF la actividad industrial en Monterrey registró poco más de 55,000 m⊃2; de espacio comercializado clase A; mientras que la tasa de vacancia fue de 6.6%, y en el mismo periodo de hace un año fue de 7.3%.
En el estudio se indica que hubo una baja demanda de espacio industrial, además de nuevas naves industriales especulativas y desocupación de naves industriales.
Sin embargo, el espacio en construcción pasó de 345,000 m⊃2; en el segundo trimestre de 2019, a 375,000 m⊃2; en el mismo periodo de 2020.
NKF informó que 49.7? los inmuebles en construcción corresponde a espacios de tipo build-to-suit (construidos a la medida), 37.6?esarrollos especulativos y el 12.7?xpansiones de naves existentes.
El submercado de Apodaca es el que tiene el mayor espacio en desarrollo con 43.2%, seguido de Escobedo con 20.3%.
El mercado industrial de Saltillo (conformado por los submercados de Ramos Arizpe, Arteaga y Saltillo) presenta, primordialmente, espacios clase A y B. Su tasa de vacancia fue de 5.3% y tuvo un precio de salida de 4.23 dólares por metro cuadrado por mes. Su inventario alcanzó los 2.7 millones de metros cuadrados, con un espacio vacante de más de 147,000 m⊃2;.
En Reynosa predominan los espacios industriales de clase A, B y C. Durante el periodo analizado se reportó una comercialización de aproximadamente 23,000 m⊃2;, y una tasa de vacancia de 4.4%.
El inventario se mantuvo en tres millones de metros cuadrados y hay proyectos en construcción con más de 36,000 m⊃2;.
Aunque el centro, El Bajío y el noreste de México han presentado mayor dinamismo en el segmento inmobiliario industrial, Giovanni D´Agostino afirma que los Centros de Distribución (CEDIS) también están llegando a nuevas zonas como el sureste del país.
Las inversiones se mantienen en el sector inmobiliario industrial
En cuanto a las tendencias, el director para el sector industrial de Newmark, vislumbró un impulso en la logística secundaria, con la creación de centros de distribución en la última milla, ya que este nicho está registrando un mayor movimiento y se aceleró con el comercio electrónico, que ha marcado un incremento de tres a cuatro veces en el volumen de productos, por lo que muchos inversionistas está adquiriendo propiedades, especialmente en el centro, poniente y suroriente de la Ciudad de México, para atender estas necesidades y diversificar sus portafolios.
Asimismo, la firma de asesoría de bienes raíces comerciales aclara que en el corto plazo habrá cambios en la forma de trabajar, operar y adaptarse a las nuevas condiciones, que traerá el nearshoring, por lo que ya se están viendo inversiones en la maquila en el norte del país, principalmente en Ciudad Juárez.
“En definitiva este es un año complejo en el que los corredores como el Bajío, donde se concentra la industria automotriz, ha venido registrando contracciones en los últimos dos años, con sobreofertas en Guanajuato y Querétaro. En el corredor Norte, en Tijuana, se tiene un buen ritmo de la actividad con números positivos, con la llegada de los sectores de logística, distribución y almacenaje; Juárez, era un mercado rezagado y lleva dos años con mucho dinamismo con edificios especulativos que se rentaron antes de terminarse”, destaca Patricio Domínguez.
Por otra parte, agrega que Monterrey sigue siendo un mercado sano; Guadalajara es un mercado organizado por lo que resulta atractivo; en tanto que el de la Ciudad de México será el de mayor crecimiento dado que tendrá que atender las necesidades de 25 millones de consumidores.
Giovanni D´Agostino coincide que el sector industrial es impulsado por el comercio electrónico, el cual está llevando a la reconversión de espacios dentro de los centros comerciales a CEDIS de la última milla.
De esta manera, a pesar de la situación general por la pandemia, en el segmento inmobiliario industrial se mantiene el optimismo, al considerarse un mercado atractivo que continúa en desarrollo.
