En la Ciudad de México existen 1.38 millones de metros cuadrados desocupados en el mercado de oficinas, lo cual implica un gran reto para renovar estos espacios.
El confinamiento a causa del SARS-CoV-2 ha conllevado a una baja ocupación de edificios para oficinas. De acuerdo con el reporte del mercado inmobiliario corporativo en la Ciudad de México, realizado por Newmark, existen 1.38 millones de metros cuadrados desocupados en la capital del país.
Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark, expuso que se registró una tasa de disponibilidad récord: 18.6? los 7.44 millones de metros cuadrados que se tienen en el inventario clase A y A+, lo que responde a la imposibilidad de las empresas usuarias de oficinas corporativas de ocupar estos espacios, además de que la demanda de los mismos se ha visto severamente disminuida por la crisis económica y sanitaria.
“Durante el 4T20 se presentó la séptima caída consecutiva en la cifra de actividad de mercado, es decir, encontró su punto más bajo desde hace, por lo menos, dos años. Por lo tanto, la actividad acumulada durante todo 2020 fue de 396,006 m⊃2;, apenas más de la mitad de la superficie ocupada que vimos en 2019”, indicó Giovanni D´Agostino.
En el reporte inmobiliario de oficinas de la Ciudad de México correspondiente al 4T2020, efectuado por Karen Gutiérrez, analista de mercados de Newmark, se informó que el único edificio que ingresó al inventario se ubica en Polanco, con lo cual se agregaron 27,000 m⊃2; al área rentable total de oficinas en la ciudad.
Los 1.38 millones de metros cuadrados desocupados se encuentran “principalmente en los corredores Norte y Santa Fe, que representan 23% y 20? la disponibilidad total del mercado, respectivamente; seguidos por Insurgentes y Polanco, cada uno con 13?l total. Estos cuatro submercados contienen cerca de 1 millón de metros cuadrados disponibles, que representan el 69? la disponibilidad total de los espacios corporativos en la Ciudad de México”, afirmó Iván González, director del Sector Oficinas de Newmark.
Sin embargo, en Newmark, empresa especializada en servicios inmobiliarios para inversionistas y desarrolladores, esperan que este año el sector inmobiliario en el segmento de oficinas empezará a recuperarse.
La reconversión de espacios y la recuperación
De acuerdo con Iván González, director del Sector Oficinas de Newmark, durante el último trimestre de 2020 se observó una tendencia hacia la recuperación, gracias al inicio de la aplicación de las vacunas y la implementación del T-MEC, entre otros aspectos.
Asimismo, expuso que los corredores preferidos por los desarrolladores y las empresas aún son Reforma, Polanco e Insurgentes, donde se ha visto más crecimiento.
Ante las cifras de desocupación de oficinas, se podría dar la reconversión de espacios. Iván González explicó: “Es muy probable que edificios con vocaciones adicionales a las de oficinas sean reconvertidos, con base en la demanda del mercado, es un fenómeno que estamos viendo en otros países, este es un fenómeno mundial. En otros mercados estamos viendo tendencias nuevas, por ejemplo, algunos hoteles se están reconvirtiendo en co-living, por lo que no se descarta esta posibilidad”.
Al cuestionarle si los espacios de co-working aún pueden ser una buena opción, mencionó que sí, pues responden a necesidades específicas del mercado que llenaron un vacío en algunos segmentos que no se estaban atendiendo correctamente.
Los espacios en co-working “siempre van a ser una buena opción para resolver ciertas necesidades de empresas y de individuos. Es una industria que sigue desarrollando nuevos productos y que mantiene un proceso de innovación constante, sin embargo, las oficinas tradicionales seguirán teniendo demanda, así como las formas de trabajo que más se han desarrollado durante esta difícil etapa, como el trabajo remoto o el home office”, apuntó.
No obstante, los empresarios de este sector deberán ser propositivos ante esta pandemia para mejorar sus espacios interiores.
El especialista refiere que los desarrolladores inmobiliarios deberán abrir canales de comunicación más eficientes con sus inquilinos y crear nuevas estrategias y mecanismos en conjunto para atender sus necesidades, así como entender que el mercado ha cambiado. También deberán ser más creativos para implementar nuevas formas de relacionarse con los arrendatarios.
“Quienes quieran regresar a los modelos de arrendamiento previos a la pandemia, corren un gran riesgo. Hoy se requiere de mayor flexibilidad y una atención más cercana y personalizada”, aseveró el director del Sector Oficinas de Newmark.
Hay otros retos que verán los profesionales del segmento de oficinas en 2021, por ejemplo, tendrán que desarrollar productos y servicios paralelos al arrendamiento de inmuebles, así como generar más valor, por lo que reiteró que deben ser más flexibles para ofrecer contratos personalizados.
“Como en todas las crisis, vemos grandes oportunidades. Para quienes aprendan a adaptarse a las nuevas condiciones, que aprendan a desaprender, es decir, olvidar todo lo que venían haciendo antes y construir nuevas estrategias y soluciones para atraer a clientes cada vez más complejos. Lo genérico ya quedó en el pasado”, advirtió Iván González.
El diseño de interiores se orienta hacia la sustentabilidad y el bienestar
Para Martha Millán, directora de Estrategias Corporativas de Newmark, la tendencia en diseño interior para oficinas durante 2021 se centrará en áreas más enfocadas a la sustentabilidad y el bienestar, de modo que el diseño deberá de buscar espacios que “inviten al usuario a ir a trabajar” porque privilegien y garanticen la salud física y mental.
Por ello, comentó que se observará más la integración de luz y ventilación naturales, espacios abiertos y verdes, lugares recreativos, mejores filtros en el aire acondicionado y agua, así como elementos touchless.
Estas características también ayudarán a que en los inmuebles se disponga de mejores condiciones ante la COVID-19. En las oficinas “el espacio interior deberá de ser más flexible y reconfigurable, de manera que se pueda tener sana distancia cuando se requiera, sin necesidad de estar invirtiendo en el mismo”, indicó Martha Millán.
Asimismo, el mobiliario deberá ser fácilmente reconfigurable, incorporar diferentes tipos de espacios colaborativos que mezclen la interacción presencial con la virtual y que incluyan elementos para customizarlos. Por ejemplo, las áreas como auditorios podrían ocuparse para usos múltiples y que se puedan dividir fácilmente.
“El espacio individual deberá de ayudar a la concentración y, por otro lado, se deberán de integrar espacios adicionales donde el empleado pueda tener algún momento de reflexión o relajación, así como salas de maternidad o comedores flexibles que permitan trabajar a cualquier hora y que, además, se tenga acceso a alimentos saludables”, señaló Martha Millán.
Agregó que en las oficinas se incorporarán elementos móviles como pantallas o mamparas que se ajusten para dar una sensación de privacidad o barrera, que beneficie la sana distancia y facilite al colaborador de una empresa organizar y personalizar su área de trabajo.
Igualmente, la directora de Estrategias Corporativas de Newmark explicó que el mobiliario deberá ser más variado para que las personas elijan el necesario de acuerdo con el espacio y las actividades que realicen.
Por otra parte, se incluirán elementos que propicien la higiene, como dispensadores de gel, toallas desinfectantes, así como protocolos de limpieza más altos para dar tranquilidad al usuario de que el espacio que va a utilizar estará disponible y desinfectado.
En cuanto a sustentabilidad, se incorporarán más aspectos naturales como muros verdes o plantas, al incluir un diseño biofílico.
En este sentido, Newmark realizó el estudio Oficinas Biofílicas: Bienestar + Productividad, Perspectivas Inmobiliarias durante la Contingencia, en el cual destaca que “las empresas se encuentran analizando y modificando la distribución de sus oficinas y los horarios de los empleados para garantizar el distanciamiento físico, implementando políticas de limpieza más estrictas, aplicando protocolos de control y monitoreo de salud, promoviendo una transición a entornos libres de contacto”.
Sin embargo, hay que añadir otros aspectos relacionados con la salud y el bienestar al integrar la biofilia —que es el amor a la vida— y específicamente, el diseño biofílico mediante elementos de la naturaleza en los interiores.
En una investigación publicada en 2014 por el Journal of Experimental Psychology: Applied, se informa que el contar con vegetación dentro de los inmuebles aumenta en 40% la sensación de bienestar de los ocupantes, lo cual incide en una mayor productividad.
En sintonía con el diseño biofílico, la directora de Estrategias Corporativas de Newmark expuso que los colores favoritos para los diseñadores de interiores se orientan hacia la naturaleza y a los matices de la tierra.
Declaró que, con la pandemia, se avanzó 10 años en el diseño y la tecnología. La gente podrá trabajar de forma híbrida, ya sea en la casa o en la oficina. Esto implica que el diseño de los espacios se modifique: tendrá que darle un nuevo significado al trabajo y que se vuelva un pretexto para invitar a los empleados para que vayan a laborar y a divertirse, aumentando la productividad.
“Las empresas deberán de aprovechar esta gran oportunidad, para hacer de sus oficinas un espacio sano, divertido, que refleje su cultura y que beneficie la salud de los usuarios, ya que todo esto se verá reflejado en mayor productividad porque ayudará a atraer y retener al mejor talento, a la vez que les permitirá tener ahorros muy importantes en los costos de bienes raíces, estimados por arriba de un 30%”, aseguró Martha Millán.
