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Usos mixtos, una alternativa inmobiliaria sustentable

2021-04-05 Veronica Cervantes / Grupo Expansion
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El nearshoring es un concepto que, con la pandemia y el cambio climático, se hace más práctico y necesario en la edificación.

Los desarrollos inmobiliarios de usos mixtos son sustentables y sostenibles no solamente por los materiales y características que conforman su construcción, sino también porque al integrar en un mismo sitio inmuebles habitacionales, comerciales y de oficinas, dan la posibilidad de mejorar la movilidad y así evitar traslados y emisiones contaminantes.

Raúl Méndez, socio director de Ares Arquitectos, comenta que, por definición un desarrollo de usos mixtos es sustentable porque dentro del mismo proyecto pueden existir diferentes tipos de usos que pueden convivir entre ellos. Si lo analizamos desde el aspecto de sustentabilidad, es un proyecto sustentable porque varios de los principios de la sustentabilidad están basados en tener el menor recorrido posible y generar menos desplazamientos.

“Por definición, un proyecto de usos mixtos tenderá a ser un proyecto sustentable, en cuanto al tema de movilidad. Por otro lado, si lo vemos desde el punto de vista de ciudad —que no debemos olvidar que un edificio hace ciudad con otro edificio y así sucesivamente— nuestros tejidos urbanos deberán ir recomponiéndose en la medida que las ciudades se densifiquen hacia su interior, en los centros de las ciudades, o no se expandan más de lo que ya tenemos hoy en día”, afirmó Raúl Méndez.

Explicó que los modelos de ciudad que provienen de otras épocas, de los 80’s, de generar suburbios, se basan en el desarrollo de los Estados Unidos donde empezaban a crearse barrios muy alejados de los centros de las metrópolis y fueron copiados en los modelos de urbes en México, donde se formaron este tipo de colonias que en su momento fueron asentamientos-satélite.

“Y no me refiero a Ciudad Satélite como tal, que es un ejemplo, sin embargo, esos asentamientos-satélite que son los que estaban rodeando los centros de las ciudades, generaron una serie de movilidad motorizada que, a la postre, ha formado estas grandes vías y avenidas, que en el caso de la Ciudad de México los ejes viales con el transporte público han originado todo este tráfico hacia los suburbios, en la mañana hacia un lado y en la noche hacia el otro, en este gran peregrinaje que va hacia los lugares de trabajo todos los días y que causa esta cantidad de contaminantes”, reiteró el arquitecto.

Redensificar y crear usos mixtos en la metrópoli es un proceso lento que paulatinamente se irá normalizando, y así como el desarrollo hacia afuera en las ciudades fue tardado, del mismo modo lo será el desarrollo interior de éstas, pero es una tendencia porque el 70 u 80% la gente vivirá dentro de las urbes por lo que son importantes las acciones para lograr una verdadera sostenibilidad de éstas.

Los materiales sustentables son los que están más cerca

Lo que hoy todo mundo conoce como nearshoring se ha considerado en diversas industrias, y la construcción no es la excepción, ya que así se tiene un impacto positivo en el medio ambiente, además de que se consiguen ahorros económicos porque esa practicidad permite que los traslados de materiales sean más cortos.

Para el socio director de Ares Arquitectos el tema con los elementos constructivos sustentables no radica en las marcas o en ciertas características, sino que es más relevante valorar que los productos sean locales.

“Uno de los criterios de sustentabilidad más importante es utilizar lo que es regional. Posiblemente de nada me sirve una alfombra sustentable, si la tengo que traer de Checoslovaquia, de Dinamarca o de China; a lo mejor lo que necesitamos son materiales que, independientemente de ser sustentables en su manufactura o en los insumos de los cuales estén hechos, respeten las condiciones del medio ambiente”, advirtió Raúl Méndez.

Es decir, es preciso observar que no vengan de lugares lejanos al sitio de la construcción, aunque señala que es una condición difícil porque los materiales que se requieren no se fabrican en todas las localidades, pero se deben buscar los que estén más cerca o al alcance de cada obra.

“Entonces, no es un tema de marcas, estilos o de tamaño, es más bien un tema del mindset y de la filosofía de que debemos tomar los materiales que más a la mano tengamos y que cumplan con las necesidades del proyecto”, aseguró el arquitecto.

Con el mismo principio se debe elegir la vegetación para cada proyecto de construcción, es decir, plantas que, por sus condiciones naturales propias, se puedan adquirir o sembrar en la zona, de manera que se adapten al medio ambiente y, por otro lado, que tengan un consumo de recursos como agua, lo más limitado posible.

Si en un proyecto se quiere tener palmeras, explicó, habrá que analizar si va a costar más traerlas y conservarlas. En el caso de usos mixtos, por el tipo de proyecto y por las extensiones de tierra que son muy acotadas, a veces hay poco espacio para tener amplias áreas verdes; sin embargo, en donde es posible, se debe incluir vegetación local y que sea de bajo consumo de agua.

Expuso que “en los criterios de certificación LEED, por ejemplo, todas estas especies vegetales que tienen características que son de las zonas donde se edifica y tienen menos consumo de agua, pueden ayudar a conseguir más puntos para la certificación. Curiosamente, no hay peor elemento vegetal en los proyectos que el pasto. El pasto requiere muchísimo espacio para vivir, muchísima luz, muchísima agua y muchísima energía para su mantenimiento. El pasto es algo que está prácticamente fuera de los puntos de certificación LEED”, aseveró. Por ello es tan relevante seleccionar la vegetación de acuerdo con los objetivos de cada proyecto.

“Algo muy importante, que cada vez que cobra más fuerza, es la biofilia, que no es otra cosa que tener una serie de elementos vegetales dentro de nuestro mini ecosistema, de nuestro departamento, casa o proyecto inmobiliario como tal. Esta biofilia nos va a acercar a la naturaleza”, apuntó Raúl Méndez.

Mediante la vegetación se limpia aire y se logra una conexión entre los seres humanos con las plantas que permite una sensación especial de contacto con la naturaleza, así sean sólo unas macetas o un gran jardín.

Hoy en día, esto es más relevante debido al confinamiento por el SARS-CoV-2. Al estar trabajando dentro de casa, debemos tener este tipo de elementos y entender que la biofilia va a elevar la calidad de nuestras vidas dentro de los espacios, considera el socio director de Ares Arquitectos.

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La tecnología en la construcción

La tecnología incide cada vez más en toda la industria. Raúl Méndez indicó que la tecnología abarca diversas áreas: desde el uso de nuevas tecnologías de comunicación, que han sido de gran utilidad ahora que todos estamos de alguna manera separados, hasta las tecnologías que se usan para el diseño de los proyectos y las tecnologías constructivas.

“En la oficina tenemos lo último en cuestión de software para poder hacer nuestros proyectos en modelos tridimensionales: utilización de la tecnología BIM (Building Information Modeling), utilización de realidad virtual, de cuantificación rápida, de cantidades de obra basados en modelos con tecnología BIM; entonces, ese es un tema de tecnología que se está innovando cada vez más rápido, cada vez es más común que los despachos lo utilicen”.

Asimismo, está la tecnología que se ocupa en las obras con nuevas formas de construir, desde construcción tridimensional por medio de robots hasta la edificación mediante drones que podrían elevar materiales a alturas que la maquinaria común no puede levantar. Esto es un poco de lo que podrá verse en el futuro.

Por otra parte, la tecnología también está aportando en otros procesos. “Un proyecto inmobiliario requiere de plataformas de comercialización, plataformas de penetración del mercado que tienen que ver con cambios tecnológicos como la captación, el reconocimiento de todo lo que tiene que ver con el Big data, cómo se comporta el usuario, cómo se comporta el cliente final, cuáles son los canales más importantes de distribución de tu producto inmobiliario, cuál es tu mercado meta”, comentó Raúl Méndez.

Añadió que en el caso de Ares Arquitectos están buscando implementar todos estos cambios o avances tecnológicos de penetración del mercado y de colocación de todos los activos para estar a la vanguardia.

Más allá de la Tierra

Para que se utilicen más los materiales y las tecnologías de construcción sustentables existen varios desafíos hacia el futuro. Raúl Méndez manifestó que todo es cuestión de concientización para incluir cada vez más este tipo de elementos en el negocio inmobiliario.

La adaptación y la adopción de estos sistemas, dijo, tendrá que ser gradual y paulatina, y muchas veces, desgraciadamente, obligada por los cambios climáticos y todo esto que nos acecha gravemente día a día.

“Nosotros como firma de arquitectura tenemos que lograr que los proyectos tengan estas características de sustentabilidad. No ha sido fácil remar contra los intereses económicos de cada uno de los proyectos, cada uno de éstos tiene sus intereses arquitectónicos y económicos, todo de lo que estamos hablando tiene que ser negocio y hay un reto importante de poder integrar estos elementos de sustentabilidad, que no necesariamente cuesta más hacerlos”, aseguró.

Hacia un futuro más lejano, el arquitecto mencionó que, hablando de materiales y tecnologías sustentables, con la exploración en Marte, habrá que pensar que no solamente tendremos un terreno por construir, sino un planeta por construir, pero edificar de manera responsable, y aplicar las tecnologías en la Tierra servirá de base para luego probar en otro planeta.

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